日本の住宅政策の総括（住宅建設計画法）
日本の住宅政策の総括（住宅建設計画法）
居住水準と三世代同居による建替え、手離れのよい事業、この３つの用語ほど住宅建設計画法の性格をあらわしているものはありません。
居住水準による住宅政策とは、スクラップアンドビルドの政策なのです。当時、建設省は住宅政策を、エンドレスの行政需要とする確固たる政策として、居住水準を持ち出したのです。社会的には、国民の住生活水準を、段階的に引き上げるという建前を説明していました。しかし、当時の建設省住宅局のおかれた環境はもっと緊迫していました。
1950年から始まったＧＨＱに指導された住宅政策は、住宅難の解消でした。非住宅居住、同居、要大修理住宅、狭小過密居住の解消で、その政策は、１世帯１住宅という政策目標の実現で、それは1965年までにほぼ実現されることになっていました。この政策が実現されてしまえば、住宅政策は不用になるという懸念が、住宅局に広がっていました。
住宅局は1965年から本格的に住宅産業の工業化政策を推し進めることにして、それまでの国民の住生活の下支え政策から、民間企業の産業政策に政策の重点を移そうと考えていました。それを政府政策住宅、つまり行政需要によって引っ張ろうと考えていたのです。居住水準として、最低、平均、優良の３段階を設けて、その目標に向けてスクラップアンドビルドを繰り返させていけば需要はエンドレスに作られ、役人主導で、産業を引っ張ることができ、天下りは無限に可能になると考えたのです。
当時の住宅局では、上級職公務員として入省した技術者は、25年経っても課長にしかなれませんでした。住宅局に技術課長のポストは２つしかありませんでした。労働組合の存在しない本省では、技術職は職場を放棄して、技術者の地位を高めてくれというデモンストレーションをやったりしました。新樹会という組織はそのような環境で生まれました。
プレハブ住宅の推進を公営住宅公団住宅、公社住宅として取り組むことが住宅政策の中心に置かれました。消費者中心から、産業中心に移ったと言ってよいと思います。この政策は、当時アメリカのＨＵＤ（住宅都市省）が進めていたＯＢＴ（オペレイションブレイクスルー）と呼ばれていた工業生産住宅政策を真似たものです。
アメリカではＮＡＨＢ（全米ホームビルダー協会）は、ＯＢＴは地場の住宅建設業者を潰すものになるということで、ＨＵＤに対して、真っ向から反対しました。その結果はＮＡＨＢの勝利になりましたが、そのこじれた結果で1990年にＨＵＤがＰＡＴＨ（産官学共同のエネルギー政策）を始めるまで、ハードな技術開発でＨＵＤとＮＡＨＢの共同事業はできなかったほど、こじれたのです。
住宅産業は、基本的に地場産業でなければならないということを、アメリカの住宅産業は大きな犠牲を払って学んだのでした。しかし、日本では、産業と官僚とが結び付いて国民を騙して実際の価値が販売価格の半分以下のものを住宅金融公庫の融資対象価格として認め、又、住宅公団の分譲価格として業者の利益を保証してきたのです。
日米の住宅政策の違いが、今になってはっきりと現われているのです。結局、国民に価値のない住宅を高く買わせて、それは実は価値のない住宅であるから建て替えなさい、その目標は居住水準の実現であるとして、スクラップアンドビルドにより、ＧＤＰを最大にしてきたのです。
今回はこれから会議が始まるのでこれで終わりにして、又、この続きは次回に続けます。
居住水準と三世代同居による建替え、手離れのよい事業、この３つの用語ほど住宅建設計画法の性格をあらわしているものはありません。
居住水準による住宅政策とは、スクラップアンドビルドの政策なのです。当時、建設省は住宅政策を、エンドレスの行政需要とする確固たる政策として、居住水準を持ち出したのです。社会的には、国民の住生活水準を、段階的に引き上げるという建前を説明していました。しかし、当時の建設省住宅局のおかれた環境はもっと緊迫していました。
1950年から始まったＧＨＱに指導された住宅政策は、住宅難の解消でした。非住宅居住、同居、要大修理住宅、狭小過密居住の解消で、その政策は、１世帯１住宅という政策目標の実現で、それは1965年までにほぼ実現されることになっていました。この政策が実現されてしまえば、住宅政策は不用になるという懸念が、住宅局に広がっていました。
住宅局は1965年から本格的に住宅産業の工業化政策を推し進めることにして、それまでの国民の住生活の下支え政策から、民間企業の産業政策に政策の重点を移そうと考えていました。それを政府政策住宅、つまり行政需要によって引っ張ろうと考えていたのです。居住水準として、最低、平均、優良の３段階を設けて、その目標に向けてスクラップアンドビルドを繰り返させていけば需要はエンドレスに作られ、役人主導で、産業を引っ張ることができ、天下りは無限に可能になると考えたのです。
当時の住宅局では、上級職公務員として入省した技術者は、25年経っても課長にしかなれませんでした。住宅局に技術課長のポストは２つしかありませんでした。労働組合の存在しない本省では、技術職は職場を放棄して、技術者の地位を高めてくれというデモンストレーションをやったりしました。新樹会という組織はそのような環境で生まれました。
プレハブ住宅の推進を公営住宅公団住宅、公社住宅として取り組むことが住宅政策の中心に置かれました。消費者中心から、産業中心に移ったと言ってよいと思います。この政策は、当時アメリカのＨＵＤ（住宅都市省）が進めていたＯＢＴ（オペレイションブレイクスルー）と呼ばれていた工業生産住宅政策を真似たものです。
アメリカではＮＡＨＢ（全米ホームビルダー協会）は、ＯＢＴは地場の住宅建設業者を潰すものになるということで、ＨＵＤに対して、真っ向から反対しました。その結果はＮＡＨＢの勝利になりましたが、そのこじれた結果で1990年にＨＵＤがＰＡＴＨ（産官学共同のエネルギー政策）を始めるまで、ハードな技術開発でＨＵＤとＮＡＨＢの共同事業はできなかったほど、こじれたのです。
住宅産業は、基本的に地場産業でなければならないということを、アメリカの住宅産業は大きな犠牲を払って学んだのでした。しかし、日本では、産業と官僚とが結び付いて国民を騙して実際の価値が販売価格の半分以下のものを住宅金融公庫の融資対象価格として認め、又、住宅公団の分譲価格として業者の利益を保証してきたのです。
日米の住宅政策の違いが、今になってはっきりと現われているのです。結局、国民に価値のない住宅を高く買わせて、それは実は価値のない住宅であるから建て替えなさい、その目標は居住水準の実現であるとして、スクラップアンドビルドにより、ＧＤＰを最大にしてきたのです。
今回はこれから会議が始まるのでこれで終わりにして、又、この続きは次回に続けます。
住宅のデザイン
住宅のデザイン
ﾃﾞｻﾞｲﾝを考えるとき２つのことを考えなければいけません．
１つは，そのデザインが審美性としてすれていること，つまり、美しいということです。
２つ目は，そのデザインが住宅を求めている人のアイデンチテイとなること，つまり，その人地震が自分のﾃﾞｻﾞｲﾝと言う帰属意識を持てることです。
日本にはいろいろなﾃﾞｻﾞｲﾝがありますが，それは，日本人の感性として、日本に存在するほど多様なデザインの支持者がいると言うことでもあります。
よく，日本固有のﾃﾞｻﾞｲﾝと言いますが，多くの日本のデザインは，外国からやって来たものが，日本の人々に自分のデザインとして受け容れられて，定着したものです。
法隆寺のエンタシスは，仏教ととも荷、ギリシャ建築がやって来たものです
寝殿造りは，中国の邸宅建築様式で，宇治平等院鳳凰堂はその代表例です、
書院造りは，寝殿造りが，狭い土地の日本に定着したものです。
数寄屋造りは，書院造りに朝鮮の民家が一体化したものです。
安土桃山時代の建築には，西欧の城郭建築の技法が入っています
近代建築と呼ばれる物は，欧米の歴史建築の日本化したものです
１９８０年に日本で輸入住宅とともに入ってきたオープンプランニングは，１９５０年頃吉村順三が，ＭＯＭＡに建てた書院造りのアメリカの設計に与えた影響が日本に里帰りしたものです
デザインは、時代，社会，風土，を反映して生まれるもので，それぞれ固有のもので，それに感動した人が，それを自分のアイデンテテイとして受け入れたとき，その人ともにその土地に定着することになります。
ﾃﾞｻﾞｲﾝを考えるとき２つのことを考えなければいけません．
１つは，そのデザインが審美性としてすれていること，つまり、美しいということです。
２つ目は，そのデザインが住宅を求めている人のアイデンチテイとなること，つまり，その人地震が自分のﾃﾞｻﾞｲﾝと言う帰属意識を持てることです。
日本にはいろいろなﾃﾞｻﾞｲﾝがありますが，それは，日本人の感性として、日本に存在するほど多様なデザインの支持者がいると言うことでもあります。
よく，日本固有のﾃﾞｻﾞｲﾝと言いますが，多くの日本のデザインは，外国からやって来たものが，日本の人々に自分のデザインとして受け容れられて，定着したものです。
法隆寺のエンタシスは，仏教ととも荷、ギリシャ建築がやって来たものです
寝殿造りは，中国の邸宅建築様式で，宇治平等院鳳凰堂はその代表例です、
書院造りは，寝殿造りが，狭い土地の日本に定着したものです。
数寄屋造りは，書院造りに朝鮮の民家が一体化したものです。
安土桃山時代の建築には，西欧の城郭建築の技法が入っています
近代建築と呼ばれる物は，欧米の歴史建築の日本化したものです
１９８０年に日本で輸入住宅とともに入ってきたオープンプランニングは，１９５０年頃吉村順三が，ＭＯＭＡに建てた書院造りのアメリカの設計に与えた影響が日本に里帰りしたものです
デザインは、時代，社会，風土，を反映して生まれるもので，それぞれ固有のもので，それに感動した人が，それを自分のアイデンテテイとして受け入れたとき，その人ともにその土地に定着することになります。
住宅とローカル
住宅とロ−カル
ーローカルな零細な工務店が，よい仕事を続けられる環境ー
日本では全国規模で住宅を取り組む会社後力を持っています．ｱﾒﾘｶでもジャイアントビルダーと言って，大きな会社では年間１，０００戸以上建設する会社もありますが，仕事のやり方が日本とは基本的に違います．住宅で生活する費とは，ローカルに住んでいます。ローカルな生活をどれだけ豊かなものとすることができるカと言う顧客の満足が，住宅産業にとって大切であると，住宅産業自体が考えています。
顧客満足とは，住宅を手に入れて満足を感じることも当面の満足としては不可欠なものですが，モット大切なものは，住宅に住み続けていて，いつも満足できることでなければなりません．この顧客満足に対してホームビルダーは，いつまでも責任を持つ手離れしない経営管理をすることがｱﾒﾘｶ社会の常識になっています．
ｱﾒﾘｶのホームビルダーは，日本の戦前のよき時代の棟梁や工務店，大工の仕事のやり方を現代に発展させているのです。
現代の日本で，公庫による住宅金融が廃止されることになって，ローカルな住宅建設会社〔工務店〕は，消費者に対してドコカの金融機関とのローンの提携を実現しないと住宅販売はできないことになり，大変苦しい事態に直面しています．中小零細な工務店は信用力が小さいので，その信用力では金融を引き出せないからです。
ｱﾒﾘｶのホームビルダーも，その信用力と言う点では、日本の工務店と余り変わりません．しかし，ｱﾒﾘｶでは，その工務店が事故を起こさなくて，しっかりした品質の住宅を建設できるならば，金融機関は建設業者に対する建設融資も，消費者に対する住宅融資も実行してくれます．その理由は，金融が住宅不動産自体の価値を評価して行なわれるためです。
金融機関にとっても，安い金利で預金してくれるものが消費者であり，又，金融機関から高い金利でお金を借りてくれるものが、消費者デです．この消費者への金融は，ローカルな金融機関にとって最も大事な仕事です．
しかし，お金を貸した場合，返済不能事故が発生したときの対応ができる為には，融資の際、担保に取ったものを市場で売却して，貸し金が改修できればそれでよいのです．モーゲージローンは，いわばシチキン（質屋金融）と同じように，担保を抑えて，それで債務を相殺するものです。
ローカルな金融機関にとってもその金融を立ってんさせる為にはローカルな住宅事業としっかりした関係を作る必要があります．現在のように，住宅自体の経済価値を評価せず、借り手の生命保険を最終の個人信用の担保として、金融をしている限り，信用力の小さい地場の工務店に対する建設金融も，その住宅を購入する消費者に対する住宅金融も、円滑に行なわれなくなることも，相当の理由があるといってよいと思います。
これから民間中心の住生活基本法時代になって，ローカルな国民の住生活を豊かにしようと本気に考えているならば，住宅金融をモーゲージローンとしてそれに建設先取特権を結び付けて、ローカルな工務店がよい仕事を安心して取り組める環境を造っていかなければいけないと思います。
ーローカルな零細な工務店が，よい仕事を続けられる環境ー
日本では全国規模で住宅を取り組む会社後力を持っています．ｱﾒﾘｶでもジャイアントビルダーと言って，大きな会社では年間１，０００戸以上建設する会社もありますが，仕事のやり方が日本とは基本的に違います．住宅で生活する費とは，ローカルに住んでいます。ローカルな生活をどれだけ豊かなものとすることができるカと言う顧客の満足が，住宅産業にとって大切であると，住宅産業自体が考えています。
顧客満足とは，住宅を手に入れて満足を感じることも当面の満足としては不可欠なものですが，モット大切なものは，住宅に住み続けていて，いつも満足できることでなければなりません．この顧客満足に対してホームビルダーは，いつまでも責任を持つ手離れしない経営管理をすることがｱﾒﾘｶ社会の常識になっています．
ｱﾒﾘｶのホームビルダーは，日本の戦前のよき時代の棟梁や工務店，大工の仕事のやり方を現代に発展させているのです。
現代の日本で，公庫による住宅金融が廃止されることになって，ローカルな住宅建設会社〔工務店〕は，消費者に対してドコカの金融機関とのローンの提携を実現しないと住宅販売はできないことになり，大変苦しい事態に直面しています．中小零細な工務店は信用力が小さいので，その信用力では金融を引き出せないからです。
ｱﾒﾘｶのホームビルダーも，その信用力と言う点では、日本の工務店と余り変わりません．しかし，ｱﾒﾘｶでは，その工務店が事故を起こさなくて，しっかりした品質の住宅を建設できるならば，金融機関は建設業者に対する建設融資も，消費者に対する住宅融資も実行してくれます．その理由は，金融が住宅不動産自体の価値を評価して行なわれるためです。
金融機関にとっても，安い金利で預金してくれるものが消費者であり，又，金融機関から高い金利でお金を借りてくれるものが、消費者デです．この消費者への金融は，ローカルな金融機関にとって最も大事な仕事です．
しかし，お金を貸した場合，返済不能事故が発生したときの対応ができる為には，融資の際、担保に取ったものを市場で売却して，貸し金が改修できればそれでよいのです．モーゲージローンは，いわばシチキン（質屋金融）と同じように，担保を抑えて，それで債務を相殺するものです。
ローカルな金融機関にとってもその金融を立ってんさせる為にはローカルな住宅事業としっかりした関係を作る必要があります．現在のように，住宅自体の経済価値を評価せず、借り手の生命保険を最終の個人信用の担保として、金融をしている限り，信用力の小さい地場の工務店に対する建設金融も，その住宅を購入する消費者に対する住宅金融も、円滑に行なわれなくなることも，相当の理由があるといってよいと思います。
これから民間中心の住生活基本法時代になって，ローカルな国民の住生活を豊かにしようと本気に考えているならば，住宅金融をモーゲージローンとしてそれに建設先取特権を結び付けて、ローカルな工務店がよい仕事を安心して取り組める環境を造っていかなければいけないと思います。
住宅によって資産を築く国，失う国
アメリカの住宅産業は，地場のホームビルダーと呼ばれる中小規模の住宅建設会社が担っています。何故、中小規模の住宅建設会社が，大手のジャイアントビルダーにまけないで仕事ができるのでしょうか．その鍵は、住宅金融が，モーゲージによってやられているからです。
モーゲージは，融資期間ガ３５年とした場合，その期間内のいつの場合でもローンの借受した者が，ローン返済できなかったときには，融資対象とした住宅を差し押さえることで，債務を相殺するものであるため，金融機関は差し押さえた住宅を売却することで，再もと取り返さなくてはなりません。
そこで，金融機関は融資を行なうとき，融資期間内にその住宅を販売して，確実に売却できる価格を上限にしてしか融資は行ないません。つまり，モーゲージの対象にしたときの融資金額だけのかちはあると金融機関がみとめているため、その工事期間中の建物についても、工事代金ぶんの価値はあると評価されます．それが建設金融の根拠になっているのです。
建設先取特権法（メカニックリエン）とは，下請け業者が元受業者とした受け契約に基づいて工事を完成した場合，元受業者の代金支払いが終わるまではその工事部分に下請け業者の先取特権が自動的についているとするものです．元受業者が金融機関から，建設金融を受けようとするときには，先ず，下請け業者の仕事に対して支払いをして，工事部分から下請け業者の先取特権を消滅させなければなりません。
このようにして，元受業者のものになった工事部分を対象に金融機関が先取特権を設定して，先にその部分の工事代金として，元受業者が下請け業者に支払ったと同じ代金の融資を受けることになります．この建設金融が，その次の工事として次の下請け業者の先取特権を消滅させるための支払いに宛てられます。このような繰り返しによって，建設会社は建設金融をえて仕事をしていきます。
浸かり，建設業者に資金の蓄えがなくても，しっかりした工事さえやっておれば、建設金融が受けられるのです．建設業者の倒産したときのリスクに対しては、支払い債権〔ペイメントボンド〕と、完成保証債権〔パフォーマンスボンド〕を建設会社に買わせることで、金融機関は建設会社の倒産に備えています．
建設会社に対しての建設金融も、消費者に対する住宅ローンも、住宅の資産価値を限度に融資されているため、アメリカでは中小規模の信用力の弱い住宅建設業者でも、よい仕事さえしていれば、大手の建設業者と対等の戦いができているのです。
住生活基本法時代の住宅会社は、仕事ではなく会社の大小、信用力で、弱肉強食の不公平な競争を強いられて、潰されていく危険性に晒されています．HICPMは、住宅産業は、基本的に地方的な産業で、アメリカのようにつくられなければならないと考えています．この問題にご関心のある方は、HICPMにおといあわせください。
モーゲージは，融資期間ガ３５年とした場合，その期間内のいつの場合でもローンの借受した者が，ローン返済できなかったときには，融資対象とした住宅を差し押さえることで，債務を相殺するものであるため，金融機関は差し押さえた住宅を売却することで，再もと取り返さなくてはなりません。
そこで，金融機関は融資を行なうとき，融資期間内にその住宅を販売して，確実に売却できる価格を上限にしてしか融資は行ないません。つまり，モーゲージの対象にしたときの融資金額だけのかちはあると金融機関がみとめているため、その工事期間中の建物についても、工事代金ぶんの価値はあると評価されます．それが建設金融の根拠になっているのです。
建設先取特権法（メカニックリエン）とは，下請け業者が元受業者とした受け契約に基づいて工事を完成した場合，元受業者の代金支払いが終わるまではその工事部分に下請け業者の先取特権が自動的についているとするものです．元受業者が金融機関から，建設金融を受けようとするときには，先ず，下請け業者の仕事に対して支払いをして，工事部分から下請け業者の先取特権を消滅させなければなりません。
このようにして，元受業者のものになった工事部分を対象に金融機関が先取特権を設定して，先にその部分の工事代金として，元受業者が下請け業者に支払ったと同じ代金の融資を受けることになります．この建設金融が，その次の工事として次の下請け業者の先取特権を消滅させるための支払いに宛てられます。このような繰り返しによって，建設会社は建設金融をえて仕事をしていきます。
浸かり，建設業者に資金の蓄えがなくても，しっかりした工事さえやっておれば、建設金融が受けられるのです．建設業者の倒産したときのリスクに対しては、支払い債権〔ペイメントボンド〕と、完成保証債権〔パフォーマンスボンド〕を建設会社に買わせることで、金融機関は建設会社の倒産に備えています．
建設会社に対しての建設金融も、消費者に対する住宅ローンも、住宅の資産価値を限度に融資されているため、アメリカでは中小規模の信用力の弱い住宅建設業者でも、よい仕事さえしていれば、大手の建設業者と対等の戦いができているのです。
住生活基本法時代の住宅会社は、仕事ではなく会社の大小、信用力で、弱肉強食の不公平な競争を強いられて、潰されていく危険性に晒されています．HICPMは、住宅産業は、基本的に地方的な産業で、アメリカのようにつくられなければならないと考えています．この問題にご関心のある方は、HICPMにおといあわせください。
