住宅とローカル
住宅とロ−カル
ーローカルな零細な工務店が，よい仕事を続けられる環境ー
日本では全国規模で住宅を取り組む会社後力を持っています．ｱﾒﾘｶでもジャイアントビルダーと言って，大きな会社では年間１，０００戸以上建設する会社もありますが，仕事のやり方が日本とは基本的に違います．住宅で生活する費とは，ローカルに住んでいます。ローカルな生活をどれだけ豊かなものとすることができるカと言う顧客の満足が，住宅産業にとって大切であると，住宅産業自体が考えています。
顧客満足とは，住宅を手に入れて満足を感じることも当面の満足としては不可欠なものですが，モット大切なものは，住宅に住み続けていて，いつも満足できることでなければなりません．この顧客満足に対してホームビルダーは，いつまでも責任を持つ手離れしない経営管理をすることがｱﾒﾘｶ社会の常識になっています．
ｱﾒﾘｶのホームビルダーは，日本の戦前のよき時代の棟梁や工務店，大工の仕事のやり方を現代に発展させているのです。
現代の日本で，公庫による住宅金融が廃止されることになって，ローカルな住宅建設会社〔工務店〕は，消費者に対してドコカの金融機関とのローンの提携を実現しないと住宅販売はできないことになり，大変苦しい事態に直面しています．中小零細な工務店は信用力が小さいので，その信用力では金融を引き出せないからです。
ｱﾒﾘｶのホームビルダーも，その信用力と言う点では、日本の工務店と余り変わりません．しかし，ｱﾒﾘｶでは，その工務店が事故を起こさなくて，しっかりした品質の住宅を建設できるならば，金融機関は建設業者に対する建設融資も，消費者に対する住宅融資も実行してくれます．その理由は，金融が住宅不動産自体の価値を評価して行なわれるためです。
金融機関にとっても，安い金利で預金してくれるものが消費者であり，又，金融機関から高い金利でお金を借りてくれるものが、消費者デです．この消費者への金融は，ローカルな金融機関にとって最も大事な仕事です．
しかし，お金を貸した場合，返済不能事故が発生したときの対応ができる為には，融資の際、担保に取ったものを市場で売却して，貸し金が改修できればそれでよいのです．モーゲージローンは，いわばシチキン（質屋金融）と同じように，担保を抑えて，それで債務を相殺するものです。
ローカルな金融機関にとってもその金融を立ってんさせる為にはローカルな住宅事業としっかりした関係を作る必要があります．現在のように，住宅自体の経済価値を評価せず、借り手の生命保険を最終の個人信用の担保として、金融をしている限り，信用力の小さい地場の工務店に対する建設金融も，その住宅を購入する消費者に対する住宅金融も、円滑に行なわれなくなることも，相当の理由があるといってよいと思います。
これから民間中心の住生活基本法時代になって，ローカルな国民の住生活を豊かにしようと本気に考えているならば，住宅金融をモーゲージローンとしてそれに建設先取特権を結び付けて、ローカルな工務店がよい仕事を安心して取り組める環境を造っていかなければいけないと思います。
ーローカルな零細な工務店が，よい仕事を続けられる環境ー
日本では全国規模で住宅を取り組む会社後力を持っています．ｱﾒﾘｶでもジャイアントビルダーと言って，大きな会社では年間１，０００戸以上建設する会社もありますが，仕事のやり方が日本とは基本的に違います．住宅で生活する費とは，ローカルに住んでいます。ローカルな生活をどれだけ豊かなものとすることができるカと言う顧客の満足が，住宅産業にとって大切であると，住宅産業自体が考えています。
顧客満足とは，住宅を手に入れて満足を感じることも当面の満足としては不可欠なものですが，モット大切なものは，住宅に住み続けていて，いつも満足できることでなければなりません．この顧客満足に対してホームビルダーは，いつまでも責任を持つ手離れしない経営管理をすることがｱﾒﾘｶ社会の常識になっています．
ｱﾒﾘｶのホームビルダーは，日本の戦前のよき時代の棟梁や工務店，大工の仕事のやり方を現代に発展させているのです。
現代の日本で，公庫による住宅金融が廃止されることになって，ローカルな住宅建設会社〔工務店〕は，消費者に対してドコカの金融機関とのローンの提携を実現しないと住宅販売はできないことになり，大変苦しい事態に直面しています．中小零細な工務店は信用力が小さいので，その信用力では金融を引き出せないからです。
ｱﾒﾘｶのホームビルダーも，その信用力と言う点では、日本の工務店と余り変わりません．しかし，ｱﾒﾘｶでは，その工務店が事故を起こさなくて，しっかりした品質の住宅を建設できるならば，金融機関は建設業者に対する建設融資も，消費者に対する住宅融資も実行してくれます．その理由は，金融が住宅不動産自体の価値を評価して行なわれるためです。
金融機関にとっても，安い金利で預金してくれるものが消費者であり，又，金融機関から高い金利でお金を借りてくれるものが、消費者デです．この消費者への金融は，ローカルな金融機関にとって最も大事な仕事です．
しかし，お金を貸した場合，返済不能事故が発生したときの対応ができる為には，融資の際、担保に取ったものを市場で売却して，貸し金が改修できればそれでよいのです．モーゲージローンは，いわばシチキン（質屋金融）と同じように，担保を抑えて，それで債務を相殺するものです。
ローカルな金融機関にとってもその金融を立ってんさせる為にはローカルな住宅事業としっかりした関係を作る必要があります．現在のように，住宅自体の経済価値を評価せず、借り手の生命保険を最終の個人信用の担保として、金融をしている限り，信用力の小さい地場の工務店に対する建設金融も，その住宅を購入する消費者に対する住宅金融も、円滑に行なわれなくなることも，相当の理由があるといってよいと思います。
これから民間中心の住生活基本法時代になって，ローカルな国民の住生活を豊かにしようと本気に考えているならば，住宅金融をモーゲージローンとしてそれに建設先取特権を結び付けて、ローカルな工務店がよい仕事を安心して取り組める環境を造っていかなければいけないと思います。
住宅によって資産を築く国，失う国
アメリカの住宅産業は，地場のホームビルダーと呼ばれる中小規模の住宅建設会社が担っています。何故、中小規模の住宅建設会社が，大手のジャイアントビルダーにまけないで仕事ができるのでしょうか．その鍵は、住宅金融が，モーゲージによってやられているからです。
モーゲージは，融資期間ガ３５年とした場合，その期間内のいつの場合でもローンの借受した者が，ローン返済できなかったときには，融資対象とした住宅を差し押さえることで，債務を相殺するものであるため，金融機関は差し押さえた住宅を売却することで，再もと取り返さなくてはなりません。
そこで，金融機関は融資を行なうとき，融資期間内にその住宅を販売して，確実に売却できる価格を上限にしてしか融資は行ないません。つまり，モーゲージの対象にしたときの融資金額だけのかちはあると金融機関がみとめているため、その工事期間中の建物についても、工事代金ぶんの価値はあると評価されます．それが建設金融の根拠になっているのです。
建設先取特権法（メカニックリエン）とは，下請け業者が元受業者とした受け契約に基づいて工事を完成した場合，元受業者の代金支払いが終わるまではその工事部分に下請け業者の先取特権が自動的についているとするものです．元受業者が金融機関から，建設金融を受けようとするときには，先ず，下請け業者の仕事に対して支払いをして，工事部分から下請け業者の先取特権を消滅させなければなりません。
このようにして，元受業者のものになった工事部分を対象に金融機関が先取特権を設定して，先にその部分の工事代金として，元受業者が下請け業者に支払ったと同じ代金の融資を受けることになります．この建設金融が，その次の工事として次の下請け業者の先取特権を消滅させるための支払いに宛てられます。このような繰り返しによって，建設会社は建設金融をえて仕事をしていきます。
浸かり，建設業者に資金の蓄えがなくても，しっかりした工事さえやっておれば、建設金融が受けられるのです．建設業者の倒産したときのリスクに対しては、支払い債権〔ペイメントボンド〕と、完成保証債権〔パフォーマンスボンド〕を建設会社に買わせることで、金融機関は建設会社の倒産に備えています．
建設会社に対しての建設金融も、消費者に対する住宅ローンも、住宅の資産価値を限度に融資されているため、アメリカでは中小規模の信用力の弱い住宅建設業者でも、よい仕事さえしていれば、大手の建設業者と対等の戦いができているのです。
住生活基本法時代の住宅会社は、仕事ではなく会社の大小、信用力で、弱肉強食の不公平な競争を強いられて、潰されていく危険性に晒されています．HICPMは、住宅産業は、基本的に地方的な産業で、アメリカのようにつくられなければならないと考えています．この問題にご関心のある方は、HICPMにおといあわせください。
モーゲージは，融資期間ガ３５年とした場合，その期間内のいつの場合でもローンの借受した者が，ローン返済できなかったときには，融資対象とした住宅を差し押さえることで，債務を相殺するものであるため，金融機関は差し押さえた住宅を売却することで，再もと取り返さなくてはなりません。
そこで，金融機関は融資を行なうとき，融資期間内にその住宅を販売して，確実に売却できる価格を上限にしてしか融資は行ないません。つまり，モーゲージの対象にしたときの融資金額だけのかちはあると金融機関がみとめているため、その工事期間中の建物についても、工事代金ぶんの価値はあると評価されます．それが建設金融の根拠になっているのです。
建設先取特権法（メカニックリエン）とは，下請け業者が元受業者とした受け契約に基づいて工事を完成した場合，元受業者の代金支払いが終わるまではその工事部分に下請け業者の先取特権が自動的についているとするものです．元受業者が金融機関から，建設金融を受けようとするときには，先ず，下請け業者の仕事に対して支払いをして，工事部分から下請け業者の先取特権を消滅させなければなりません。
このようにして，元受業者のものになった工事部分を対象に金融機関が先取特権を設定して，先にその部分の工事代金として，元受業者が下請け業者に支払ったと同じ代金の融資を受けることになります．この建設金融が，その次の工事として次の下請け業者の先取特権を消滅させるための支払いに宛てられます。このような繰り返しによって，建設会社は建設金融をえて仕事をしていきます。
浸かり，建設業者に資金の蓄えがなくても，しっかりした工事さえやっておれば、建設金融が受けられるのです．建設業者の倒産したときのリスクに対しては、支払い債権〔ペイメントボンド〕と、完成保証債権〔パフォーマンスボンド〕を建設会社に買わせることで、金融機関は建設会社の倒産に備えています．
建設会社に対しての建設金融も、消費者に対する住宅ローンも、住宅の資産価値を限度に融資されているため、アメリカでは中小規模の信用力の弱い住宅建設業者でも、よい仕事さえしていれば、大手の建設業者と対等の戦いができているのです。
住生活基本法時代の住宅会社は、仕事ではなく会社の大小、信用力で、弱肉強食の不公平な競争を強いられて、潰されていく危険性に晒されています．HICPMは、住宅産業は、基本的に地方的な産業で、アメリカのようにつくられなければならないと考えています．この問題にご関心のある方は、HICPMにおといあわせください。
