アメリカの住宅産業と日本の住宅産業の比較

日本の住宅産業といえば、次の２つの言葉で説明できる。
（１）差別化、ワンマーケット、売れ筋
（２）手離れの良い住宅、詐欺商売
（３）資産価値の減少、ローン破産、売買差損、自己破産

一方、アメリカの住宅は次の２つの言葉で説明できる。
（１）区別化、サブマーケット、個別特性
（２）手離れしない住宅、等価交換
（３）資産価値の増殖、資産形成、売買差益、リバースモーゲージ

日本では消費者をあまり意識しないで、一般的に良い住宅を造れば、高い値段で売れて、利益を上げられると考えている。しかし、消費者と一口に言うことができても、その要求は同じではない。住宅産業が貧しい社会では、住宅にありつけるということで売れた。今は、国民の消費能力が下がったので、安く造れば顧客を集められるということで、「安かろう」が営業の鍵になっている。この社会現象は、日本の住宅産業の貧しさを説明している。

アメリカでは住宅の要求は個人ごとに違っているということを前提に、消費者に満足のいく住宅地と住宅の開発に取り組んでいる。住宅のマーケットは１つではなく、多様なマーケットが共存していて、それぞれのマーケットごとにマーケットの需要に応える取り組みがされている。

日本の住宅は戦後の闇市や、よろずや、大衆食堂といったレベルである。それに対して、アメリカの住宅は専門店であり、デパートであり、和洋中専門のレストランである。

日本では住宅を売ってしまえば、ハイ、さようならで、できるだけ後腐れのない住宅販売をする。あたかも水商売のホステスとの付き合いのように、手離れがよくないといけないと考えている。その行動形態は、詐欺師と基本的に同じである。後から付きまとわれては困ると本気で考えている。

アメリカでは売った住宅に対して住宅を介して買った人との関係を切らさないようにと考えている。フロリダの最大級のビルダーでは、その販売住宅を売る為に、これまでそのビルダーから住宅を買ってくれた顧客にＤＭを送付するだけで、７０％以上の住宅が売れてしまうという。

これはＮＡＨＢの言う、「顧客の７０％を紹介客で取ることができないビルダーは怪しい経営をやっている」という言葉の説明でもある。ビルダーの建てた住宅が、その会社の看板であり、そこに住んでいる人が営業マンであるという考え方である。手離れのしない住宅販売は、営業経費の要らない住宅経営である。

住宅は不動産であるため、同じ地区に建てられた住宅が不調和に造られると、そこは無政府状態の貧しい住宅地になってしまう。しかし、日本では、他者と違う住宅を建てて、その違いを自社の優れた所と説明している。つまり、単なる違いを、自社住宅の優秀性であると説明することを差別と言っています。差別の集合体として造られた住宅地は、住宅が建て込んでいけばいくほど貧しい住宅地になります。魅力のない住宅地は、市場では相手にされず価格を下げます。

一方、アメリカでは、町全体としてのデザイン、街並みのデザインをマスタープランでしっかりつくっておいて、その計画どおりの町づくりと運営を行います。そこには、町づくりと運営管理のルールがあって、そのルールを守らない人には、レッドカードが出されます。つまり住宅の先取特権を押さえられます。このような仕組みになっている為、町の中に住宅が建設されていくに連れて、町全体は計画どおりに熟成して、皆の羨む住宅地としてそこに建っている住宅は、必ず購入したときより高い価格で取引きされます。

アメリカは、民間主導の住宅政策をとっています。日本も、民間主導の住宅政策をとる以外に選択肢を持たず、昨年、住生活基本法ができました。しかしその内容はまだ空洞状態です。私はアメリカの住宅政策について４０年近く研究してきて、アメリカに学ぶ必要を深く感じています。住宅生産性研究会（ＨＩＣＰＭ）は、１５年前に設立されてから、一貫してアメリカの優れたシステムを日本の住宅産業に取り入れる運動に取り組んできました。

ＨＩＣＰＭのホームページを是非ご覧になってみてください。

970戸の構造郷土違反

９７０戸の構造強度違反

一建設とアーネストワンの２社、いずれも飯田建設から枝分かれしたパワービルダーが、１戸建て住宅９７０戸で構造強度違反があったということが明らかになった.同じ建築基準法違反があってもそれを次の３つの言葉で説明されてきた。

１．建築基準法違反　一般の違反建築
２.　耐震偽装　ヒューザーマンション,アパマンマンション
３．構造強度不足　一建設,アーネスとワン

この３種類について,印象としては,２番目に該当する建築が一番危険と言う風に思われていて,その解決は,建替しかないと言う基本論調で対策が検討された。
しかし,この２.についても,ヒューザーの場合とアパマンノ場合とは扱いが違っていて,前者は建替えしかないと言うような幹事で政府もジャーナリズムも扱っていたものが,アパマンノ場合には耐震補強ということしか提起されず,立替と言う言葉はほとんど出ていない。

ヒューザーの販売した耐震偽装ﾏﾝｼｮﾝといわれた建築物が取り壊されなければならないような危険なもの出ないことは,姉歯元１級建築士がジャーナリストに対して,東京都に建った偽装マンションは,東京で発生した震度５の地震で全く問題がなかったといっているように.相当程度の強度は保有しており,くらげのように構造的に建つことのできない建築ではないのです。

強度が不足しているのであるだけのことで,その不足分を補強すればそれで足りるのです.耐震補強しか正しい解決策はないのです.建替えをすれば,それだけ国富の損失を招くことになるのです.それであるにもかかわらず,建替えをやろうとした理由は,関係者の責任追及をするための証拠隠滅と,もう１つはスクラップアンドビルドを進めることで,新たなマネーフローを作り,そこの介入して役人の骨拾いや,政治献金をくすねようとするこれまでのやり方をやろうとしている為です。

違反建築が９７０戸も発生して,違反建築取締りをする義務のある建築行政の怠慢問題が何故取り沙汰されないか.　ジャーナリズムが問題にしないのかが、問われなければなりません.日本のジャーナリズムは,横着で、足で記事を書こうとはせず,　官公庁に霞網を張っていて,役人が配信するニュ−スだけを,尤らしく努力して取材したﾆｭｰｽのように扱ってきたからです.　詰まり、政府の御用宣伝後方機関に過ぎません.その為政府を批判することはしません。

政府批判の記事は、政府自体で事情作用ができず、政府として国民の批判を利用しようとするときにしか,政府批判のﾆｭｰｽは、ＴＶや新聞等のメデｲﾔを飾りません。

法治国の国民が,法律を守ることで,国家は国民を守ってくれるから,建築について,専門知識がなくても安心してマンションを買えると信じて買ったﾏﾝｼｮﾝが、違反建築であったということに対して,これまで国家は、国民に対して強制してきた納税義務に対して、その反射的義務を果たしていないのです。建築行政に携わっている公務員に支払ってきた税金は何のため河考えれば,ジャーナリズムが何を生地にしなければならないかは明らかです。

ジャーナリズムが眠っている国には,情報公開は行なわれず,民主主義の実現は望めません.私は,耐震偽装を問題にしているジャーナリズムが、行政の責任追及をしようとしていないことは,問題の本質を国民の目からそらし、犯罪を別の形で隠蔽していることになると思います。

違反建築は,不正な方法で利益を上げようとするためで,それが常習化していることが９７０頭に渡る違反がやられたことになるのです.それを単なる関係者のミスとして不問に付そうとする記事がジャーナリズムを飾っています。

確認済み証は,確認申請書と法令の照合で,構造は審査対象になっている建築では、その検査はで着なかったと言う言い訳は認めてもよいでしょう.しかし,工事検査の最初の段階で,工事請負い契約書に添付された建築することの確定した工事図面について,それを建築関係法規に適合していることの検査を全くやっていない現状を、なぜ問題にしないのでしょう。

建築行政が法律どうりの事務をしていなくて、それが違反建築発生の原因となっていることを承知の上,それを放置していることを、何故問題にしないのでしょう.多分、多くﾉ役人は,これまで工事検査では工事図面の法令照合をしてこなかったと言い訳することはわかっています.しかし,建築基準法第７条の工事検査において、法律で定めた事項を確実にやろうとすれば、工事図面の法令照合なしにはできないことは明らかです。

私は,ここで主張している記事を、ジャーナリズム関係者に呼んでもらいたいと思っていますが、多分、読んでも、逃げてしまうのが、いまのジャーナリストなのです.　反論でも寄せてくれる危害のあるジャーナリストでもいれば僅かでも救いを感じます