アメリカの住宅産業と日本の住宅産業の比較

日本の住宅産業といえば、次の２つの言葉で説明できる。
（１）差別化、ワンマーケット、売れ筋
（２）手離れの良い住宅、詐欺商売
（３）資産価値の減少、ローン破産、売買差損、自己破産

一方、アメリカの住宅は次の２つの言葉で説明できる。
（１）区別化、サブマーケット、個別特性
（２）手離れしない住宅、等価交換
（３）資産価値の増殖、資産形成、売買差益、リバースモーゲージ

日本では消費者をあまり意識しないで、一般的に良い住宅を造れば、高い値段で売れて、利益を上げられると考えている。しかし、消費者と一口に言うことができても、その要求は同じではない。住宅産業が貧しい社会では、住宅にありつけるということで売れた。今は、国民の消費能力が下がったので、安く造れば顧客を集められるということで、「安かろう」が営業の鍵になっている。この社会現象は、日本の住宅産業の貧しさを説明している。

アメリカでは住宅の要求は個人ごとに違っているということを前提に、消費者に満足のいく住宅地と住宅の開発に取り組んでいる。住宅のマーケットは１つではなく、多様なマーケットが共存していて、それぞれのマーケットごとにマーケットの需要に応える取り組みがされている。

日本の住宅は戦後の闇市や、よろずや、大衆食堂といったレベルである。それに対して、アメリカの住宅は専門店であり、デパートであり、和洋中専門のレストランである。

日本では住宅を売ってしまえば、ハイ、さようならで、できるだけ後腐れのない住宅販売をする。あたかも水商売のホステスとの付き合いのように、手離れがよくないといけないと考えている。その行動形態は、詐欺師と基本的に同じである。後から付きまとわれては困ると本気で考えている。

アメリカでは売った住宅に対して住宅を介して買った人との関係を切らさないようにと考えている。フロリダの最大級のビルダーでは、その販売住宅を売る為に、これまでそのビルダーから住宅を買ってくれた顧客にＤＭを送付するだけで、７０％以上の住宅が売れてしまうという。

これはＮＡＨＢの言う、「顧客の７０％を紹介客で取ることができないビルダーは怪しい経営をやっている」という言葉の説明でもある。ビルダーの建てた住宅が、その会社の看板であり、そこに住んでいる人が営業マンであるという考え方である。手離れのしない住宅販売は、営業経費の要らない住宅経営である。

住宅は不動産であるため、同じ地区に建てられた住宅が不調和に造られると、そこは無政府状態の貧しい住宅地になってしまう。しかし、日本では、他者と違う住宅を建てて、その違いを自社の優れた所と説明している。つまり、単なる違いを、自社住宅の優秀性であると説明することを差別と言っています。差別の集合体として造られた住宅地は、住宅が建て込んでいけばいくほど貧しい住宅地になります。魅力のない住宅地は、市場では相手にされず価格を下げます。

一方、アメリカでは、町全体としてのデザイン、街並みのデザインをマスタープランでしっかりつくっておいて、その計画どおりの町づくりと運営を行います。そこには、町づくりと運営管理のルールがあって、そのルールを守らない人には、レッドカードが出されます。つまり住宅の先取特権を押さえられます。このような仕組みになっている為、町の中に住宅が建設されていくに連れて、町全体は計画どおりに熟成して、皆の羨む住宅地としてそこに建っている住宅は、必ず購入したときより高い価格で取引きされます。

アメリカは、民間主導の住宅政策をとっています。日本も、民間主導の住宅政策をとる以外に選択肢を持たず、昨年、住生活基本法ができました。しかしその内容はまだ空洞状態です。私はアメリカの住宅政策について４０年近く研究してきて、アメリカに学ぶ必要を深く感じています。住宅生産性研究会（ＨＩＣＰＭ）は、１５年前に設立されてから、一貫してアメリカの優れたシステムを日本の住宅産業に取り入れる運動に取り組んできました。

ＨＩＣＰＭのホームページを是非ご覧になってみてください。