リースホールドと定期借地権

リースホールドと定期借地権

日本の定期借地権による住宅開発の取り組みは、基本的にずれています。その理由は、住宅開発をなぜ定期借地権で行なう必要があるかという視点が曖昧で、デベロッパーやビルダーが、土地代にとられる費用を自分の事業費に取り込むという発想から始まっているからです。

それでも、土地を持っている人に借地利用を納得させないといけないということから、相続税と固定資産税、都市計画税の減免があるということで、税金対策という何か本来の定期借地権による住宅開発とは別のことで、地主を説得しようとしています。

提起借地権ということになると、次の２つが注目されます。
（１）稲本洋之助もと東京大学教授で、民法学者です。
（２）戸谷英世に代表されるＨＩＣＰＭの複数の理事、幹事です

稲本洋之助は、現在の定期借地権制度の理論的支柱であるのに対して、ＨＩＣＰＭは、イギリスのガーデンシティの発案者エベネツァ・ハワードの理論と実践を現代の日本に読み替えて進めようと取り組んでいるグループです。

その実例としては、百年定期借地権に日本で初めて取り組んだ大熊繁紀氏（ロッキー住宅）です。ムカサガーデンはその代表的な事業で、そこでは住宅購入者が住宅を取得することで資産形成を実現し、地主は、その不動産自体を大きな不動産賃貸料を将来に向けて増大することのできる資産価値のある物に作り上げています。

英国では、このような借地権で行なう事業をリースホールドによる事業と言って、ガーデンシティも、その後のニュータウン事業も、リースホールドによって行われてきました。リースホールドという概念自体荘園制度のもとで始まったもので、土地の王様（ランドロード）のもとでの人民は基本的にリースホールドでしか土地を利用することができませんでした。

ヨーマンのような自由農民、つまり荘園の外で土地を持って農業をする人の土地保有はフリーホールドと言います。現在でも持ち地、つまり土地所有のことは、フリーホールドと言います。

リースホールドについて、稲本洋之助は、それを時間的所有権と言って、借地期間に限って借地人が期限付きの所有権を取得するものだと、間違った説明をしています。そして、リースホールドという借地権を取得するために、借地期間内の地上権を買い取ることをすることになると解説しています。その事実は英国にはありません。

リースホールドは、借地期間との対応で、その間の地代は当然変動するわけで、それを契約時期に決めてしまうことなどできるはずはありません。そこで決めることは、地代の決め方としてどのようにするかを決めるもので、地上権は売買するものとは違います。

英国の地主は、基本的にその土地を熟成することで無限の利益を生み出そうとするもので、更地の売買価格を支払っても、とても手放そうとはしません。地価を固定的に捉えて、変動はないもののように考え、地上権を地価の一部として決めるという考え方自体、日本での現在に条件に立った考えにすぎません。

そのような、自分の想像を元にした考えで、英国のリースホールドを勝手にでっち上げて、英国のリースホールドは、と勝手な解説をするのが、日本の知識人の知識であり、外国を我田引水で使う説明方法なのです。

リースホールドは、期限限定の土地所有権ではありません。しかし、日本では東京大学の教授であった人が説明したということになると、それが真実になってしまうのです。

これは、日本の都市計画での、東京大学の都市工学の教授の説明は、みな本当ということになってしまうのです。そのため、低層一種住居専用地区にアパートマンションの建設を野放しにする土地利用計画や、土地と建築とを別々に考えるといった世界では例を見ない間違ったことを大学教育で教え、その卒業生達がそれを真実と思って行政や、コンサルタントや大学教育でやっているのですから、たまったものではありません。

英国のリースホールドは、地主自身として、自らの不動産の資産価値を高め続けるようにしようとしていることが重要なのです。ハワードは都市経営主体としてのガーデンシティ株式会社が地主となり、都市熟成の利益をガーデンシティの居住者に還元しようと考えたのです。

英国では、リースホールドにすることで、その持ち金を、住宅に全て投入できて、豊かな住環境を形成できたわけで、稲本要之助の言っているような時間限定で所有権を購入する形でリースホールドの権利を買わないといけなければ、住宅に回す費用はなくなって、日本の現在の定期借地権のようなことになってしまいます。

ＨＩＣＰＭは、日本で権威を持っている人の語る嘘が、日本を悪くしていることで、国民が不利益を受けないようにその嘘を正すことをしてきました。そのため、権威者達はＨＩＣＰＭをいやがって悪く言いますが、そんなことはどっちでもよいことかもしれません。