戸谷英世のブログ

日本経済と住宅

安倍自民党総裁が誕生しました。この総裁選を通して,これからの自民党の経済政策が見えてきました。財政危機は８００兆円を超える国家の債務によって財政破綻の状態にあります。支出をこれ以上削減できないと言う考え方は谷垣財務大臣の考え方で,消費税を上げよと主張しました。

一方、安倍官房長官は,景気を刺激発展させることで税収を拡大できると言いました。請い図に内閣がやった経済債権は,一方では財政金融改革を進めるとして,優勢の民営化を進めてきました。経済の再建でやったことは財投会計で大きな融資を受けてきた公団公庫の負債を財政で穴埋めすることはできなくなって,講談公庫の廃止を決定しました。

財務省は,これらの融資先の財産が、出きるだけ不良債権にならないようにする手段として、都市再生事業をこれらの土地に摘要してきました。最初の都市再生事業は,不良債権土地を,優良債権に変える手段として,その土地にこれまで法律場可能であった容積を事実上撤廃することで,事業採算できる環境を作りました。

すると,多くﾉデベロッパーはそのうまみをかぎ付けて集まって着ました。初めは公団の土地を売るのに苦労するだろうと言う予測に反して,需要は一挙に高まってきました。それはこれまでの大都市で,邸宅地がマンションやアパートに建てかえられたと同じ経済の法則どうりの動きであったわけです。

実は,子の動き自体は,１９８０年の不動産不況時代に,国土庁が根拠のない商業業務需要が生れると言う予測を発表して,それに合わせて日本銀行が金融を緩和して,一挙にバブル経済に突き進んだと同じことをやろうとしているのです。安倍新総裁はこの都市再生に対して大きな期待をしているのです

都市再生事業は,国家が民間住宅産業に事業を槍安い環境を与えることにより,民間による住宅建設の推進をする住生活基本法政策の柱なのです。公共の住宅用地が高く売れることで。公団所有の土地を不良資産から優良資産に出切る方法も都市再生事業なのです。

地価が高くなって固定資産税や都市計画税を多く徴収できることは,地方財政の収入を高める為に有効なことです。しかし,これらの政策の何処にも国民の生活,住宅費負担の問題は隠されていて,表に出されていません。

１９８０年の不動産不況の時代に何故バブル経済が発生できたかということをよく考えることが必要です。政府は,インフレ政策を進めることで責任を曖昧にして財政危機の問題を摩り替えようとしているのです。皆様の政策吟味を期待しています。

国土交通省の住宅国際比較

今年の３月、国土交通省の纏めた住宅資産価値をめぐるアメリカと日本の比較研究が発表しました。この研究を読んで大変な予算をかけたように思えますが,内容は,大変オ粗末なものでした。思い付きの研究計画のために,大きな予算を浪費していることが分ります.肝心な住宅の資産価値をどのような尺度で測るかと言う基本が理解されていません。

同じ住宅でも,需要者がなければ,単なる粗大ゴミでしかありません。資産価値を議論するときは,需要と供給との関係,つまり,住宅の需要者に提供する効用との関係でしか,価値の議論はできないはずです.しかし,この研究の中には,需要者の住宅要求からのアプローチはなく,住宅の具備している性能のことばかりを問題にしています。需要者の求めていない性能をどれだけ議論しても意味はありません。

人が住宅を選ぶときの最も大切なことは,その住宅を自分の誇ることの出切る文化性を持った住宅であることを置いてないはずです。文化性を表現する最大のものは,住宅のデザインなのです.デザインの中に文化性のないものは、単なるシェルターにしか過ぎません.シェルターの具備すべき条件として性能があります。

餌と料理の違いと,シェルターと住宅の違いに共通のものがあります、日本の住宅政策では,餌のことばかり問題にしていて,料理の事を問題にしていません.その貧しさが日本の住宅と都市に現われているのです.住宅を餌としか考えていないのが日本です.その前提で住宅の研究をしているから,アメリカの住宅のことが全くまともな研究としてやられていません。

国土交通省の依頼を受けて専門家と称する人が、研究に参加していますが,どうして、このようなひとが専門家なのかと驚かされます.ＨＩＣＰＭの関係した書籍や資料を少しでも目をとうしていてくれたら、こんな惨めな研究報告にはならなかったことと悔やまれます.そこで,早速国土交通省に意見を申し上げました.そんな研究ということで,担当者は何も責任を感じてはいないようでした。戸のような予算の使い方を無だ使いと言います.そのチュックは何処でやっているのでしょうか.

住宅の資産価値

住宅の資産価値はどのようにして分るのでしょう．それは住宅需要血供給との関係で決まる取引きで、いくらで取引きが成立するかによって知るころができます．市場で，取引きの対象にされなければ，価値はないことになります．多くの人々は，住宅の住宅性能が高ければ資産価値があるかのよう名間違った理解をしている人がいます．住宅性能がどれだけ優れていても，需要がなければ単なる粗大ゴミに過ぎません．性能を測るときお金の大きさで性能を測ることはできません。性能が高いから，高い値段で売ってよいという理屈はありません。

同じ住宅は、いつも同じ資産価値であるわけではありません．それは住宅市場の需要と供給との関係でいつも変動しているのです．つまり，住宅の資産価値は，一定ではなくて，変動し続けているのです．日本では住宅の根付けと言って，売り手が一方的に販売価格を決めることが政党であると考え，自らの決めた販売価格を正当であるというように顧客を説得しようとします．その住宅が一般的な計画として造られたものであれば，最も合理的と考えられる価格は，減価積み上げの上に平均利潤率（平均粗利）を加算したものとして計算したらよいのです。

何故ならば市場競争を続けていけば，その住宅が市場のにーヅに応えるものである限り，価格は平均利潤率として示されるものを中心に変動することになるからです．このようなアプローチをコストアプローチと呼んでいます．通常コストアプローチによって計算した価格を中心に，市場関係を見て、価格を決定するやり方が一番平均的なやり方です．コストを無視して高い杜松けをすると言うやり方は整頓あやりか他とは言えません

社会資本審議会（案）について。。。問題のすり替え

耐震偽装マンション事件は多くの国民に大きな苦しみを与え、行政責任の追及が境問題化せざるを得なくなっていました.国土交通省は、その責任追及を免れるため、本来違反建築問題であるものを、そのまま扱えば、建築行政責任の追及になるため、合えて、耐震偽装と呼んで、一般の建築行政では見ぬけなかった巧妙な詐欺事件であるかのようにフレームアップしました.

原因究明を普通にやれば、ただ単なる違反対策を、建築行政が怠慢でやるべきことも見逃していたというだけであるため、敢えて、原因究明をやらず、法律そのものが構造疲労を起こしていたということにして、根拠のない思い付きの対策を、ご用学者や役人や業界団体を集めて、どさくさに紛れた法律改正を行うことで、関係者の利権の拡大を図ることにしたのです。

専門建築士や、設計業務報酬の引き上げ、瑕疵保険強制加入、建築士会や建築士事務所協会の行政事務請負化、といった本来耐震偽装とは全く関係ない対策を持ち出して、業界の利権による問題のｽﾘｶｴをやってのけたのです.これらの対策をやっても、耐震偽装の再発にはならないことは明らかです。しかし、業界の連中は、それぞれ飴玉を貰ったから文句は言わないということで一軒落着させようとしています。

違反建築を阻止する立場にある建築主事、特定行政庁、民間建築確認検査機関、それらを監督してきた国土交通省、都道府県知事が、建築基準法、建築士法、建設業法に規定を守らず違反建築を野放しにしてきただけのことです.何故、これらの行政機関が法律で定めた機能をまともに発揮できなかったのかが問われなければなりません.仕事をしなくても給料が貰えて、違反建築取締りはなにもしなかっただけのことである。

北側国土交通大臣は、その最高責任者である.その責任者が、自らの責任を棚に上げて、姉歯に総ての責任を押しつけて、検察に告発した。違反建築により不正な利益を上げた連中から汚い政治献金や団体会費で、官僚ＯＢの給与や、選挙資金を手にしてきた自民党、公明党、外殻団体が事件の揉み消しに躍起になったにもかかわらず、事件は拡大し政局までなる寸前で、政府歯,かねてよりいざというときにしまっておいたホリエモン問題を問題のｽﾘｶｴとして持ち出した

そこにニセメール事件が発生して,小泉首相が真相が問題になっていない早い時期にガセネタであることを漏らした裏には,余りにもうまく騙された民主党への少将が合ったように思われる。誰がメールを仕組んだかは自体の流れを考えれば結論は１つしかない.この事件の最初からの処理は,一切の責任を姉歯似背負わせることで,総てを面積にしようとしたように思われる

問題は筋書きどうりにはいかず,慌てふためいた解決が篠塚の別件逮捕や,日本イーホームズの別件取り潰しで,今回の耐震偽装は検察の起訴事実空見る限り,自体は何もわからず,検察の木訴権濫用だけが特出しただけである.又事件をでっち上げる為にホリエモン問題で目くらましを掛けるやりかたの中に,,かつてのスターリンによるソ連の秘密警察に近いものを感じないわけにはいかない.総てのの国民は弱みを調査されていて,検察の横暴な権力行使の材料として使われる可能性が示されたのである

東京裁判において,広田弘毅外務大臣が絞首刑になった理由として外務大臣としてやるべき管理業務をやらなかった不作為の罪が上げられた。南京で陸軍がその軍人を野獣に代えて,手当たり次第に女性を強姦し,輪姦し,挙句の果ては殺してしまった事件に対して,各国の領事館や日本の領事館からの広義,批判,報告を受け手,外務大臣はその総てを知っていた。

東京裁判で弁護活動を行なった後の衆議院議長清瀬一郎歯.広田が個人的に郡のやったことは法律に照らして間違ったことであると認識し,個人的に批判していたという事実を被告を無罪にする理由にする弁護活動に対して,判事は,裁判の審議を中断して,被告が法律違反が行われているという認識をしながら,それに対して法に照らして適切な行動を採らなかったという不作為そのものが犯罪である.という訓戒を与えたという話しが伝えられている。

今回の報告書は,建築業性の不作為によった違反建築事件を,全く何一つ明らかにせず、問題の本質のｽﾘｶｴによって,建築業性の罪を容認して国民に不当な損害を甘受させるものである.このことによって,国民の法律不審,行政不審,検察不審は更に拡大し,政治危機の陥ることは必至であると考えられる。

住宅資産とデザイン

住宅を持つことで資産を作っている国が,世界の一般的な国です.わが国のように,住宅の資産価値が年間３%もの比率で下落している国はありません.アメリカでは平年度で年６．５%で住宅の資産価値が上がっています.その理由は,既存住宅が市場で高い需要に支えられて,その価格が最低推定再建築価格で評価されていることにあります.つまり物価上昇分は評価の対象になっているということです.このような条件を維持するためには,需要者にとって建設後の期間が経過しても,魅力を失わないことがなければなりません。

住宅の機能や性能は、居住者野経済的環境をもとに,ライフスタイルと生活要求とを反映して恒に更新されていきます.どの時代の人もその時代の文明を享受するため,住宅及びその環境をリモデリングを繰り返すことになります.ヨーロッパのルネッサンス時代に造られたローソクの火で明かりを採り,広場から水を運んで生活していた住宅の多くが現代にも使われています.しかし,いずれも現代の生活に合ったないように機能と性能とはリモデリングされています。

古い住宅でもリモデリングされることで,現代文明を享受できるものになっています.その為,その住宅の市場での取引価格は,今その住宅を建設したとお気に掛かる費用,つまり吸い体裁建築価格で評価されることになります.推定建築価格とは,建設当初の価格に,物価上昇分を乗じた価格です.つまり,住宅はその効用が,現代に時代に適合するものであれば,物価上昇分だけは,必ず資産価値が上がるということです.

同じ住宅でも,その近隣の環境が,調和して美しく造られるか,それとも,調和しない汚い住宅が建つかによって,その住宅の取引価格は大きく相違します。取引価格こそ,その住宅の市場価格,つまり価値の大きさを示すものです。街並み景観（ストリートスケープ）や,その街並みの集合体としての町並み景観（ヴィレジスケープ）や,ヴィレッジが集合した都市景観（タウンスケープ）といわれるデザインによってそこに建設されている住宅の価値は、大きく変化します.

このようにデザインが住宅の価値形成に大きな役割を果たしていることを理解することが重要なのです。