戸谷英世のブログ

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住生活基本法はピーマンか

住生活基本法を１９３４年にｱﾒﾘｶで作られたナショナルハウジングアクト（住宅法）に相当する物のように言う間違った考え方をする人がいる.現在のアメリカの住宅産業は,民間中心で動いているがこれは名にも無政府状態にしているわけではない。アメリカの住宅法は,民間の住宅産業が仕事をする際のルールを決めていて,その中で等価交換の原則を住宅金融中心に作っていることに現在の住宅産業が円滑に機能できている理由がある。

日本の住生活基本法には,基本的に住宅産業のﾙｰﾙとして決めるべき物をなにも決めないでいて,民間が建設する住宅をあたかも政策によって供給されているかのように”計画゛土なずけた予想によって数値として示し,あたかも政策を実行しているような振りをするだけといってよいものです。

住宅を年収の２．５倍鄭殿ローンを組んで購入して,その住宅が年々確実に値上りして,個人の資産形成に寄与するようにするという大きな目標を掲げる必要があります.その目標を確実に実現する方法として,等価交換を実現する上出不動産取引きには必ず関係する不動産金融においてモーゲージによる等価交換の実現は必要だと思います.
少なくとも,融資期間中にはその資産価値が下落することがなくすることを保障し,実際上は都市熟成により住宅不土讃の資産価値が増えるようにすることが制度的に実現されなくてはなりません。

住生活基本法について政府はいろいろな政策指標に相当する物を盛り込み,その実現を持って,住宅政策を実行しているようなふりをする積りでしょうが,
それは住宅政策とは基本的に関係するものではありません.国民にとって負担の大きい住宅の取得費を適正にすることと,その資産価値が上がることをのぞいて、住宅政策としてそれ以上に優先さればければならないことはあないとかんがえます。

増え吹けど踊らず,住生活基本法が生まれても国民がしらけている理由は,住生活基本法に国民の期待するものは基本的に名にも含まれていないからです。住宅政策として,一体何を問題にしなければならないかを,先ず考えるべきでしょう

住宅のデザインの基本

わが国で住宅のデザインというと、トレンデイな,時代風潮にあった,流行りのデザインのことを言います.その理由は,時代風潮にｱﾀデザインは一番多くのその時代の感情に合致している為,人々の心を捉えやすいからです.このような住宅が市場で売れる国は日本だけです。

数年前のことですが、ロンドン郊外のニューシテイと呼ばれているミルトンケインズを訪問したときのことです.町の住宅産業関係者の説明で,時代風潮を先取りした住宅が建設されると,高い関心を持って人々は見学にきます.しかし,見るだけで,ほとんど売れなくて,逆に,トラデショナルな住宅が確実に売れていくということでした。

その理由は,時代が経過したとき,その住宅がどれだけ人々に魅力あるものとして受け容れられるか、に対する不安だと言います.金融機関のモーゲージについて聞いたところ,担当者は、一般的には融資の充当率が下げられるということでした.但し,その住宅では,省エネルギー対策と言うプロもーｓっションということで,よく分からないということでした。

手離れのよい事業、つまり、住宅を売り逃げして,後は責任を持たない商売をしてきた日本では、顧客を捕まえればそれでよいということで,流行りのデザインによって顧客の心をつかむことにデザインに対する最大の関心が置かれているのです。

街並み（ストリートスケープ）としてのデザインや、町景観（ヴィレジスケープ）としてのデザインに対する配慮もなく,ただ単体として周りには内新しい時代なんか国あったデザインとして,とんでもないデザインの住宅が設計されてきました.そのような代わった自己主張の強い打ザインを有名建築家が行ない、建築デザイン雑誌を飾ってきました。

これらの住宅はやがて色褪せてしまい,住んでいる人にも飽きられて、立替をするしかなくなってしまい,それが,日本の住宅寿命の短さになって、住宅を持つことで、国民を貧しくしてきたのです。

何世紀にも亘って住み次がれている住宅できて,クラシックのデザインでないものはないことを,もう一度消費者の立場からの視点で,住宅産業関係者は考えなければいけないのです。

住宅のデザイン

ﾃﾞｻﾞｲﾝを考えるとき２つのことを考えなければいけません．
１つは，そのデザインが審美性としてすれていること，つまり、美しいということです。
２つ目は，そのデザインが住宅を求めている人のアイデンチテイとなること，つまり，その人地震が自分のﾃﾞｻﾞｲﾝと言う帰属意識を持てることです。

日本にはいろいろなﾃﾞｻﾞｲﾝがありますが，それは，日本人の感性として、日本に存在するほど多様なデザインの支持者がいると言うことでもあります。

よく，日本固有のﾃﾞｻﾞｲﾝと言いますが，多くの日本のデザインは，外国からやって来たものが，日本の人々に自分のデザインとして受け容れられて，定着したものです。

法隆寺のエンタシスは，仏教ととも荷、ギリシャ建築がやって来たものです
寝殿造りは，中国の邸宅建築様式で，宇治平等院鳳凰堂はその代表例です、
書院造りは，寝殿造りが，狭い土地の日本に定着したものです。
数寄屋造りは，書院造りに朝鮮の民家が一体化したものです。
安土桃山時代の建築には，西欧の城郭建築の技法が入っています
近代建築と呼ばれる物は，欧米の歴史建築の日本化したものです

１９８０年に日本で輸入住宅とともに入ってきたオープンプランニングは，１９５０年頃吉村順三が，ＭＯＭＡに建てた書院造りのアメリカの設計に与えた影響が日本に里帰りしたものです

デザインは、時代，社会，風土，を反映して生まれるもので，それぞれ固有のもので，それに感動した人が，それを自分のアイデンテテイとして受け入れたとき，その人ともにその土地に定着することになります。

住宅とロ−カル
ーローカルな零細な工務店が，よい仕事を続けられる環境ー

日本では全国規模で住宅を取り組む会社後力を持っています．ｱﾒﾘｶでもジャイアントビルダーと言って，大きな会社では年間１，０００戸以上建設する会社もありますが，仕事のやり方が日本とは基本的に違います．住宅で生活する費とは，ローカルに住んでいます。ローカルな生活をどれだけ豊かなものとすることができるカと言う顧客の満足が，住宅産業にとって大切であると，住宅産業自体が考えています。

顧客満足とは，住宅を手に入れて満足を感じることも当面の満足としては不可欠なものですが，モット大切なものは，住宅に住み続けていて，いつも満足できることでなければなりません．この顧客満足に対してホームビルダーは，いつまでも責任を持つ手離れしない経営管理をすることがｱﾒﾘｶ社会の常識になっています．
ｱﾒﾘｶのホームビルダーは，日本の戦前のよき時代の棟梁や工務店，大工の仕事のやり方を現代に発展させているのです。

現代の日本で，公庫による住宅金融が廃止されることになって，ローカルな住宅建設会社〔工務店〕は，消費者に対してドコカの金融機関とのローンの提携を実現しないと住宅販売はできないことになり，大変苦しい事態に直面しています．中小零細な工務店は信用力が小さいので，その信用力では金融を引き出せないからです。

ｱﾒﾘｶのホームビルダーも，その信用力と言う点では、日本の工務店と余り変わりません．しかし，ｱﾒﾘｶでは，その工務店が事故を起こさなくて，しっかりした品質の住宅を建設できるならば，金融機関は建設業者に対する建設融資も，消費者に対する住宅融資も実行してくれます．その理由は，金融が住宅不動産自体の価値を評価して行なわれるためです。

金融機関にとっても，安い金利で預金してくれるものが消費者であり，又，金融機関から高い金利でお金を借りてくれるものが、消費者デです．この消費者への金融は，ローカルな金融機関にとって最も大事な仕事です．

しかし，お金を貸した場合，返済不能事故が発生したときの対応ができる為には，融資の際、担保に取ったものを市場で売却して，貸し金が改修できればそれでよいのです．モーゲージローンは，いわばシチキン（質屋金融）と同じように，担保を抑えて，それで債務を相殺するものです。

ローカルな金融機関にとってもその金融を立ってんさせる為にはローカルな住宅事業としっかりした関係を作る必要があります．現在のように，住宅自体の経済価値を評価せず、借り手の生命保険を最終の個人信用の担保として、金融をしている限り，信用力の小さい地場の工務店に対する建設金融も，その住宅を購入する消費者に対する住宅金融も、円滑に行なわれなくなることも，相当の理由があるといってよいと思います。

これから民間中心の住生活基本法時代になって，ローカルな国民の住生活を豊かにしようと本気に考えているならば，住宅金融をモーゲージローンとしてそれに建設先取特権を結び付けて、ローカルな工務店がよい仕事を安心して取り組める環境を造っていかなければいけないと思います。

アメリカの住宅産業は，地場のホームビルダーと呼ばれる中小規模の住宅建設会社が担っています。何故、中小規模の住宅建設会社が，大手のジャイアントビルダーにまけないで仕事ができるのでしょうか．その鍵は、住宅金融が，モーゲージによってやられているからです。

モーゲージは，融資期間ガ３５年とした場合，その期間内のいつの場合でもローンの借受した者が，ローン返済できなかったときには，融資対象とした住宅を差し押さえることで，債務を相殺するものであるため，金融機関は差し押さえた住宅を売却することで，再もと取り返さなくてはなりません。

そこで，金融機関は融資を行なうとき，融資期間内にその住宅を販売して，確実に売却できる価格を上限にしてしか融資は行ないません。つまり，モーゲージの対象にしたときの融資金額だけのかちはあると金融機関がみとめているため、その工事期間中の建物についても、工事代金ぶんの価値はあると評価されます．それが建設金融の根拠になっているのです。

建設先取特権法（メカニックリエン）とは，下請け業者が元受業者とした受け契約に基づいて工事を完成した場合，元受業者の代金支払いが終わるまではその工事部分に下請け業者の先取特権が自動的についているとするものです．元受業者が金融機関から，建設金融を受けようとするときには，先ず，下請け業者の仕事に対して支払いをして，工事部分から下請け業者の先取特権を消滅させなければなりません。

このようにして，元受業者のものになった工事部分を対象に金融機関が先取特権を設定して，先にその部分の工事代金として，元受業者が下請け業者に支払ったと同じ代金の融資を受けることになります．この建設金融が，その次の工事として次の下請け業者の先取特権を消滅させるための支払いに宛てられます。このような繰り返しによって，建設会社は建設金融をえて仕事をしていきます。

浸かり，建設業者に資金の蓄えがなくても，しっかりした工事さえやっておれば、建設金融が受けられるのです．建設業者の倒産したときのリスクに対しては、支払い債権〔ペイメントボンド〕と、完成保証債権〔パフォーマンスボンド〕を建設会社に買わせることで、金融機関は建設会社の倒産に備えています．

建設会社に対しての建設金融も、消費者に対する住宅ローンも、住宅の資産価値を限度に融資されているため、アメリカでは中小規模の信用力の弱い住宅建設業者でも、よい仕事さえしていれば、大手の建設業者と対等の戦いができているのです。

住生活基本法時代の住宅会社は、仕事ではなく会社の大小、信用力で、弱肉強食の不公平な競争を強いられて、潰されていく危険性に晒されています．HICPMは、住宅産業は、基本的に地方的な産業で、アメリカのようにつくられなければならないと考えています．この問題にご関心のある方は、HICPMにおといあわせください。